Warum eine Gebäudeversicherung ohne Selbstbeteiligung für private Vermieter sinnvoll sein kann
Ob Sie Ihre Immobilie an ein Unternehmen oder an Privatpersonen vermieten – als Eigentümer tragen Sie im Schadenfall das Risiko. Eine oft unterschätzte Rolle spielt dabei die Selbstbeteiligung (SB) in der Gebäudeversicherung. Zwar lässt sich durch einen Selbstbehalt der Beitrag reduzieren, doch die finanzielle Belastung im Ernstfall kann deutlich höher ausfallen – und betrifft in der Regel den Vermieter direkt.
In diesem Beitrag zeigen wir, warum gerade private Vermieter – unabhängig davon, ob sie gewerblich oder privat vermieten – bei der Gebäudeversicherung auf eine Selbstbeteiligung verzichten sollten.
1. Eigentümer haftet – nicht der Mieter
Die Gebäudeversicherung wird stets vom Eigentümer der Immobilie abgeschlossen – nicht vom Mieter. Das gilt sowohl für die Vermietung an Unternehmen (z. B. die eigene GmbH) als auch bei der klassischen Wohnraumvermietung an Privatpersonen.
Im Schadensfall – etwa durch Feuer, Leitungswasser oder Sturm – greift die Versicherung zwar, doch eine vereinbarte Selbstbeteiligung muss immer vom Eigentümer getragen werden, nicht vom Mieter. Und dieser Selbstbehalt wird nicht ersetzt – weder von der Versicherung noch automatisch durch höhere Mieteinnahmen.
2. Steuerlich oft unvorteilhaft
Ein weiteres Argument gegen eine Selbstbeteiligung ist die steuerliche Behandlung:
Viele Vermieter glauben, sie könnten einen Selbstbehalt im Schadenfall mit Mieteinnahmen verrechnen oder über den Mietpreis kompensieren. Doch in der Praxis ist das schwierig – besonders bei der Vermietung an Privatpersonen, bei denen der Mietzins oft gesetzlich oder marktüblich begrenzt ist.
Außerdem würde die Verrechnung von Selbstbehalt und Mieteinnahmen die steuerliche Absetzbarkeit verwässern, was sich negativ auf das zu versteuernde Einkommen auswirken kann.
3. Beitragseinsparung vs. Risiko
Es stimmt: Eine Gebäudeversicherung mit Selbstbeteiligung ist im laufenden Beitrag günstiger. Aber:
Die monatliche oder jährliche Ersparnis fällt meist gering aus,
Der einmalige Selbstbehalt im Schadenfall ist dagegen oft vier- bis fünfstellig,
Der Vermieter haftet dafür privat – unabhängig vom Mieterprofil.
Gerade bei älteren Gebäuden, Häusern mit Sanierungsstau oder in sturmgefährdeten Regionen kann das finanzielle Risiko durch eine Selbstbeteiligung erheblich steigen.
4. Klare Trennung zwischen Risiko und Einnahmen
Ob Sie nun an die eigene Firma oder an fremde Privatpersonen vermieten: Eine Selbstbeteiligung führt immer dazu, dass das Risiko beim Vermieter liegt. Eine Versicherung ohne Selbstbeteiligung trennt hingegen Einnahmen (z. B. Miete) und Risiken (z. B. Gebäudeschäden) sauber – und schützt Ihr Privatvermögen zuverlässig.
Fazit: Keine Selbstbeteiligung = besser abgesichert
Egal, ob Sie als Privatperson eine Wohnung an Mieter vermieten oder ein Geschäftsgebäude an die eigene Firma überlassen – in beiden Fällen ist eine Gebäudeversicherung ohne Selbstbeteiligung oft die sicherere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung.
Vorteile auf einen Blick:
✅ Keine privaten Zusatzkosten im Schadenfall
✅ Klare steuerliche Verhältnisse
✅ Volle Beitragweitergabe möglich (bei gewerblicher Vermietung)
✅ Kein Risiko durch unvorhersehbare Großschäden
Fragen und Antworten
Die Selbstbeteiligung ist der Betrag, den der Versicherungsnehmer im Schadenfall aus eigener Tasche zahlen muss, bevor die Versicherung greift. Beispiel: Bei einem Schaden von 5.000 € und 1.000 € Selbstbehalt zahlt die Versicherung nur 4.000 €.
Immer der Versicherungsnehmer, also der Vermieter. Auch wenn die Immobilie gewerblich oder privat vermietet ist, kann der Selbstbehalt nicht auf den Mieter abgewälzt werden – weder vertraglich noch steuerlich pauschal.
Nur eingeschränkt. Der Selbstbehalt ist nicht automatisch als Werbungskosten oder Betriebsausgabe absetzbar. Er muss direkt mit der Einkunftserzielung zusammenhängen und ist nur im Einzelfall absetzbar – mit Begründung und ggf. Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
Es gibt keine privaten Zusatzkosten im Schadenfall
Der gesamte Versicherungsbeitrag ist steuerlich absetzbar
Du behältst die volle Planungssicherheit
Es kommt nicht zu einer „Vermischung“ von Versicherung, Mieteinnahmen und privatem Risiko
Meistens nur geringfügig. Die Beitragsersparnis liegt oft bei 5–15 %, während der Selbstbehalt im Schadenfall mehrere Tausend Euro betragen kann. Bei kleinen oder mittleren Schäden ist die Ersparnis schnell aufgezehrt.
Ja! Auch bei der klassischen Wohnraumvermietung an Privatpersonen trägt der Eigentümer das volle Risiko der Selbstbeteiligung. Die steuerlichen und finanziellen Nachteile gelten hier genauso wie bei gewerblicher Vermietung.
In der Theorie ja – in der Praxis problematisch. Höhere Mieten erhöhen dein zu versteuerndes Einkommen. Der Selbstbehalt selbst lässt sich aber nicht dauerhaft oder pauschal verrechnen. Zudem kann das zu Problemen mit Mietpreisgrenzen oder dem Finanzamt führen.
In manchen Fällen – z. B. bei hochwertigen Gewerbeimmobilien, sehr guter Rücklagenlage oder bei seltenen Schadenereignissen – kann eine Selbstbeteiligung eine Option sein. Sie sollte aber bewusst und strategisch gewählt werden – nicht nur wegen der Prämie.
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